تملک املاک برای بانک هاکارآمد و قابل توجیه نیست/قسمت اول
تملک املاک برای بانک هاکارآمد و قابل توجیه نیست/قسمت اول

به گزارش پایگاه خبری صدای دیپلماسی ایران (idva)  و به نقل از صدای بانک :  امروزه زندگی افراد در جوامع با سیستم بانکی گره خورده و بانکها نقش مهمی در نظام اقتصادی ایفا می کنند چرا که یکی از وظایف ذاتی بانکها اعطای تسهیلات بانکی و به گردش در آوردن پول و کمک به چرخه اقتصادی کشور […]

به گزارش پایگاه خبری صدای دیپلماسی ایران (idva)  و به نقل از صدای بانک :

 امروزه زندگی افراد در جوامع با سیستم بانکی گره خورده و بانکها نقش مهمی در نظام اقتصادی ایفا می کنند چرا که یکی از وظایف ذاتی بانکها اعطای تسهیلات بانکی و به گردش در آوردن پول و کمک به چرخه اقتصادی کشور است. در این راستا بانکها برای اطمینان از بازپرداخت تسهیلات اعطائی به اخذ تضمینات وثایق لازم تکیه می کنند که از جمله آن میتوان به انواع اسناد وثیقه ای و اسناد ذمه ای اشاره کرد که در صورت عدم پرداخت تسهیلات اعطائی بانکها با انجام اقدامات لازم به مطالبات خود برسند. فارغ از اینکه میزان مطالبات بانکها در حال حاضر از مرز ۱۳۶ هزار میلیارد تومان گذشته است و ۸۴% از میزان مطالبات بانکها مربوط به افراد خاص می باشد ، نگاه مختصری خواهیم داشت به تملک اموال غیر منقول توسط بانکها و املاک مازاد ،که این امر با توجه به شرایط روز جامعه هم برای مشتریان و هم برای نظام اقتصادی و نیز برای خود بانکها  ،معضلات خاصی را فراهم آورده است. برای توضیح این مطلب به ناچار ، توضیح مختصری از نحوه تملک اموال غیر منقول بانکها و معضلات آن می پردازیم. لازم به ذکر است در این توضیح به دلیل ضیق وقت از ذکر جزئیات و اعتراضات قانونی در مهلت مقرر پرهیز داشته و صرفاً به توضیح مختصری درخصوص نحوه اجرای تملک اموال خواهیم پرداخت تا نگاه مناسبی به املاک مازاد بانکها داشت چرا که در واقع بخش عمده ای از اموال مازاد بانکها ، اموال تملک شده بابت وصول مطالبات هستند

نحوه تملک اموال غیر منقول
همانطور که در قبل اشاره شد بانکها برای ضمانت بازپرداخت تسهیلات اعطائی خود به اخذ انواع وثایق می پردازند که یکی از آنها اسناد رهنی است ، تا در صورت عدم اجرای تعهد مشتری از طریق مراجع ذیصلاح قانونی اقدامات لازم را انجام می دهند.

بانکها اسناد رهنی را یکی از مطمئن ترین راه ها برای ضمانت باز پرداخت تسهیلات می دانند تا در صورت عدم ایفای تعهدات لازم از طریق اجرای ثبت دادگستری و با استناد به آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی و قوانین ثبتی اقدام به تملک مالکیت مال مورد رهینه کند. برای توضیح این مطلب باید گفت که بانک در صورت ایجاد مطالبات معوق ، طبق مفاد سند رهنی تنظیم شده در دفترخانه اسناد رسمی ، اقدام به صدور اجرائیه خواهد کرد و طبق آئین نامه اجرای ثبت، مدیون ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اجرائیه صادره ، مهلت مراجعه و تعیین تکلیف بدهی خویش را دارد و در غیر اینصورت ملک مورد رهینه با انجام جری تشریفات قانونی  و نظارت اجرای ثبت دادگستری و طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری اقدام به ارزیابی ملک و فروش آن از طریق مزایده خواهد کرد و در صورت نبود خریدار ، تملک خواهد نمود.

در اینجا باید چند فرض را در نظر گرفت.

فرض اول – در ساده ترین حالت می توان گفت که در صورت برابر بودن میزان طلب بانک و ارزش ریالی ملک در جلسه مزایده و نبود خریدار ، بانک می تواند درخواست تجدید جلسه مزایده را برای یک بار از اداره ثبت داشته باشد ولی در جلسه دوم و عدم وجود خریدار ، بانک تمام ملک را به عنوان طلب خود تملک کرده و اگر میزان جزئی در تفاوت قیمت ملک و میزان طلب بانک باشد آن مبلغ به مدیون عودت داده خواهد شد و سند انتقال اجرائی بصورت ۶ دانگ به نام بانک صادر خواهد گردید.

فرض دوم-  در صورتی که میزان بدهی مدیون نسبت به ملک کمتر باشد به عنوان مثال اگر میزان طلب بانک مبلغ پانصد میلیون تومان بوده (با احتساب اصل ، سود و خسارت تأخیر تادیه ) که در برگ اجرای ثبت به طور دقیق تعیینو بصورت  تفکیک  شده اعلام گردیده است و کارشناس رسمی دادگستری ملک مورد رهینه را یک میلیارد تومان ارزیابی کرده باشد در این فرض در صورت نبود خریدار می توان جلسه اول مزایده را تمدید نمود ولی در جلسه دوم مزایده در صورت عدم وجود خریدار بانک به ناچار اقدام به تملک مال مورد رهینه خواهد نمود. لیکن با توجه به تفاوت میزان بدهی مدیون و ارزش ریالی ملک مورد رهینه ، بانک اقدام به تملک مشاعی به میزان طلب خود می نماید و در واقع مالک ۳ دانگ از ۶ دانگ ملک مورد مزایده می شود و سند تنظیمی به عنوان سند انتقال اجرائی ثبت خواهد شد.

فرض سوم – اگر قیمت ملک از میزان بدهی مدیون کمتر بود تمام ملک ، تملک و جهت وصول الباقی طلب بانک به شناسائی  و بازداشت سایر اموال پرداخته می شود.

تا بدین جا نحوه اجرا تملک اموال مورد رهینه توسط بانکها بطور کاملاً مختصر بدون در نظر گرفتن مشکلات و معضلات جدی و تعارضات مهم قوانین از جمله قانون ثبت و آئین نامه اجرای مفاد اسناد رسمی
لازم الاجرا (مصوب ۱۱/۶/۸۷) و همچنین قانون رفع موانع تولید رقابت پذیر و ارتقای نظام  مالی کشور (مصوب ۱/۲/۹۴) اشاره شد و از پرداختن به مباحث اجرائی ، مهم و تاثیر گذار به دلیل ضیق وقت اجتناب کردیم که بطور مثال به ذکر عناوین برخی از آنها بسنده می کنیم.

از جمله : ۱-مشکلات عملیات اجرایی ۲-مشکلات ناشی از ارزیابی و مزایده ملک ۳-ادعای ثالث نسبت به عملیات اجرایی ۴-مطالبات ثالث ۵-مطالبات دولتی ۶-مطالبات کارگری ۷-ادعای ورشکستگی مدیون و قس علی هذا نکته مهم اینجاست که تملک اموال مدیون برخلاف نظر بسیاری از مردم دلالت بر وصول مطالبات بانک ندارد ، چرا که برای بانک استفاده از وجود نقد مهم ترین عامل برای ایجاد افزایش چرخ اقتصادی و پرداخت سود به سپرده مشتریان است و تملک اموال تنها تلاشی برای از دست نرفتن وجوه اعطاء شده می باشد. در غیر اینصورت توجیه مناسبی برای تملک وجود ندارد و دقیقا همین تملک یکی از عوامل بوجود آمدن گردابی بنام اموال مازاد است.

بابک شناسی-كارشناس ارشد حقوق خصوصي و بازرس بانک , دبیر سرویس بخش عمومی ماهنامه بین المللی صدای دیپلماسی ایران(idva)
ادامه دارد…